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第四章 投资性房地产
[基本要求]
（一）掌握投资性房地产的特征和范围
（二）掌握投资性房地产的确认条件
（三）掌握投资性房地产初始计量的核算
（四）掌握与投资性房地产有关的后续支出的核算
（五）掌握投资性房地产后续计量的核算
（六）掌握投资性房地产转换的核算
（七）熟悉投资性房地产处置的核算
[考试内容]
第一节 投资性房地产的特征和范围
一、投资性房地产的特征
投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产具有以下特征：（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认条件和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
二、与投资性房地产有关的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第三节 投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量、计提折旧或进行摊销，取得的租金收入，确认为其他业务收入；投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额。调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1.投资性房地产开始自用。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产改为出租。转换日为房地产的租赁期开始日。
3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。转换日为租赁期开始日。
4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。转换日为租赁期满，企业董事会或类似权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1.在成本模式下，房地产转换时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当El的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。
3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。
二、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即，将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。
[基本要求]
（一）掌握投资性房地产的特征和范围
（二）掌握投资性房地产的确认条件
（三）掌握投资性房地产初始计量的核算
（四）掌握与投资性房地产有关的后续支出的核算
（五）掌握投资性房地产后续计量的核算
（六）掌握投资性房地产转换的核算
（七）熟悉投资性房地产处置的核算
[考试内容]
第一节 投资性房地产的特征和范围
一、投资性房地产的特征
投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产具有以下特征：（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认条件和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
二、与投资性房地产有关的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第三节 投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量、计提折旧或进行摊销，取得的租金收入，确认为其他业务收入；投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额。调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1.投资性房地产开始自用。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产改为出租。转换日为房地产的租赁期开始日。
3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。转换日为租赁期开始日。
4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。转换日为租赁期满，企业董事会或类似权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1.在成本模式下，房地产转换时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当El的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。
3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。
二、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即，将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。
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